初めての不動産投資。確定申告の基礎知識。

不動産投資を行ううえで欠かせないのが、毎年訪れる確定申告です。役所に諸々を提出するという認識はあっても、不動産投資をはじめたばかりの人では、どのような条件の場合に申告するかがわからないかもしれません。 今回は不動産投資における確定申告の基礎知識を解説します。

確定申告が必要なケースは副業で20万円以上の所得が発生した場合

確定申告が必要になるケースは以下のとおりです。

1.  2つの企業から給与が発生している
2. 給与の年間収入が2,000万円を超えている
3. 副業で20万円以上の所得がある

不動産投資の場合は3の副業にあたるため、20万円以上の所得を得ている際は確定申告する必要があります。 不動産で得た所得とは、総収入から必要経費を引いた額にあたります。

例えば、総収入2,000万円、必要経費が600万円だった場合、不動産所得は、1,400万円となります。

会社員であれば還付を受けられる可能性も

会社員であれば通常、源泉徴収として給与から税金が天引きされていますが、不動産所得の場合、給与所得と合わせられるというのが特徴。 そのため、不動産所得が赤字になっていれば、源泉徴収として給与から天引きされた所得税の税金分が還付されるというメリットがあります。

所得を左右する経費の種類

不動産投資による所得を左右する経費ですが、一般的に以下の1３の項目が経費として認められています。

• 租税公課
• 損害保険料
• 減価償却費
• 修繕費
• 借入金利息
• 管理費
• 交通費
• 広告宣伝費
• 通信費
• 新聞図書費
• 接待交際費
• 消耗品費
• その他、税理士に依頼した費用

なかでも、しっかりと押さえておきたい経費に関して解説します。

租税公課とは固定資産税をはじめとした税金

租税公課は、不動産業務において発生した税金のことを指し、その納税額を経費とし計上できます。

• 土地・建物にかかる固定資産税・都市計画税
• 自動車税
• 賃貸で得た収入にかかる事業税　など

損害保険料は一括か分割で経費計上が異なる

火災保険や地震保険といった、物件が加入している保険の経費も計上できます。 ただし、一括で支払った場合、その年しか経費として計上できないので注意が必要です。

減価償却費は定額法で計算する

減価償却費とは、建築費用を建物の耐用年数に応じて経費として計上していくことです。計算方法は「定額法」と「定率法」がありますが、平成10年4月1日以降に購入した物件は、定額法のみが適用されます。

減価償却費は、

＊減価償却費の額＝取得価格（土地を含まない）×法定耐用年数に応じた償却率

で求められます。

なお、取得価格には土地は含まれず、建物だけの価格で計算します。また、法定耐用年数は、国税庁のHPで確認する必要があります。

修繕費のなかには経費として計上できないものもある

修繕費とは、物件の修繕にかかった費用で、この額も経費として計上できます。修繕費として認められるのは以下のようなケースです。

• ベランダのペンキ塗り替え
• ドア、トイレといった部屋の設備の修理
• 畳、障子の張り替え

これらが経費として認められるのに対して、修繕であっても、建物の耐久性を高める費用は「資本的支出」として、経費として計上できません。

例えば以下のようなものが資本的支出とみなされ、経費計上されませんので注意しましょう。

• 改造または改装に直接用した費用
• 非常階段取り付けなど物理的に付け加えた部分の費用

確定申告に必要な書類

確定申告をするうえで必要な書類は、昨年の所得を計算するうえで必要な、源泉徴収票、家賃収入がわかる書類、領収書などです。 これらの書類をもとに、決算書、申告書を作成し、3月中旬までに税務署に申告書を提出する必要があります。

専用のソフトなどがあるため、申告書の作成は決して難しい作業ではありませんが、3月近くに始めると、必要な書類を紛失していたということも起こりかねません。そのため、月ごとの収支をつけておけば、スムーズに申告書が作成できます。

決算書は青色申告を使用する

役所に提出する決算書ですが、不動産所得の場合は、青色申告決算書を使用します。青色申告は、賃貸経営開始から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出しておく必要があります。

なお青色申告の場合、特別控除として最大65万円控除されます。

初めての不動産所得の確定申告はプロに相談

さまざまな会計ツールが出回っているため、確定申告は特別難しいことではなくなっています。ですが、初めてとなると、どうしていいのかわからないことだらけ。そのため、税理士や不動産投資セミナーなどへ相談して適切な確定申告を行いましょう。

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