不動産投資とインフレ・デフレの関係とは?インフレ対策になる3つの理由など解説します

不動産投資とインフレ・デフレの関係とは?

コロナ禍における令和2年9月16日、日本では菅内閣が発足し、黒田日銀総裁が2023年まで再任することが決定しました。
日本経済における大規模な金融緩和対策が維持されるなか、不動産市場はどのようになっていくのでしょうか。

 

そこで知っておきたいのが「インフレ」「デフレ」という金融用語です。

 

今回は不動産投資を検討している人へ、不動産投資とインフレ・デフレの関係性について解説していきます
不動産投資がインフレ対策になるといわれる理由についても、これまでの金融界の歴史を含めて説明します。

 

不動産投資とインフレ・デフレの関係性

不動産投資とインフレ・デフレの関係性

金融政策に大きく影響を受けるのが「金利」ですが、不動産投資にも金利は大きく関係しています
国の金融政策により発生する経済現象の「インフレ」「デフレ」は、不動産投資とどのような関係があるのでしょうか。

 

インフレとはお金の価値が下がること

インフレとはインフレーション(inflation)の略語であり、景気上昇によってある期間、モノの値段が上がり続ける経済状態を指します。
モノの値段が上がるというのは「お金の価値が下がる」ことにつながるのです。

 

インフレ時にモノの値段が上がる仕組みは、以下のようなループになります。

 

お金の価値が下がる → 通貨としての「円」の価値が下がる → 円安により輸入コストが上昇 → 国内の物価上昇 → お金の価値が下がる

 

「お金の価値が下がる」というのは、たとえば1玉100円キャベツが200円に値上げした場合を想定してください。
同じモノに対して2倍のお金を支払わなければならないため、お金の価値は以前の半分になってしまうのです。

 

同じモノを購入するために、より多い資金が必要となることから資金需要が増加します。
たとえ物価が上昇しても、人々は生活必需品を買う必要があるので、購買意欲が下がることはありません。

 

このインフレにより、物価の上昇が景気に与えるメカニズムはこのようになります。

 

物価上昇 → 企業の売上増加 → 賃金上昇 → 購買意欲増加 → 消費の活性化

 

資産を守るための不動産投資をしよう

インフレ時には預金や現金などを指す「現金資産」の価値が下がってしまうので、お金をモノにかえて資産として保有(現物資産)するのが推奨されます。
老後のために貯金に励んでいるところでインフレに突入した場合、貯金額はかわらずともその価値は減少してしまうからです。

 

具体的な現物資産では、不動産・株式・金などが挙げられますが、なかでも不動産は実物資産ともいわれ、交換価値と同等もしくはそれ以上の利益が期待できます。

 

デフレとはお金の価値が上がること

デフレとはデフレーション(deflation)の略語であり、景気後退によってある期間、モノの値段が下がり続ける経済状態を指します。
モノの値段が下がるというのは「お金の価値が上がる」ことにつながります。

 

デフレ時にモノの値段が下がる仕組みは、以下のループのとおりです。

 

お金の価値が上がる → 円の価値が上がる → 円高により輸入コストが下落 → 国内の物価下落

 

「お金の価値が上がる」という現象を、先ほどと同様にキャベツ1玉で例えてみましょう。
1玉100円のキャベツが50円に値下げした場合、以前の半分のお金で同じ商品を手に入れられます。
これは、実質お金の価値が以前の2倍になったということです。

 

同じモノを購入するにも以前の半分のお金で済むため、資金需要は低下します。
また、物価が下落すると人々は焦って購入する必要がなくなり、購買意欲は下がります。

 

「モノの値段が下がる」というのは一見すると良い響きに聞こえますが、デフレにより物価の下落が景気に与えるメカニズムには、以下のような側面もあるのです。

 

物価下落 → 企業の売上減少 → 賃金減少の可能性 → 購買意欲低下 → 消費の落ち込み

 

もし不動産投資をするなら好立地マンションへ投資をしよう

デフレ時にはモノの値段が下がるので、土地やマンションなど不動産の資産価値も下がってしまいます

 

しかし、保有している不動産が東京圏の好立地マンションの場合は、デフレ時であっても価格下落の速度ゆるやかであることをご存じでしょうか。
マンション投資をする際も、投資物件が東京圏の好立地マンションであれば、収入源となる家賃相場が下がってしまうリスクも抑えられる可能性があります。

 

不動産投資がインフレ対策になる3つの理由

不動産投資がインフレ対策になる3つの理由

昔から「インフレ対策には不動産の購入が適切である」といわれています。
たとえば、住宅ローンを組み住宅購入しておく、不動産投資をはじめる、などが挙げられます。

 

ここでは、不動産投資がインフレ対策になるといわれる理由を3つご紹介しましょう。

 

①投資対象として安定している

不動産投資は「資産に影響を受けにくい現物資産」だといわれています。
なぜなら、現金(証券)と違い、紙切れになることがないからです。

 

さらに、不動産経営は世界情勢や景気に大きく左右されることもありません

 

1990年のバブル崩壊による不動産価格の下落がやってきたのは崩壊から2年後であり、2008年のリーマンショックでは、不動産の平均価格や住宅供給戸数は下落しましたが、不動産価格自体の変動は株価ほど大きいものではありませんでした。
このような歴史から考えても、不動産投資は投資対象として安定しているといえます。

 

②物価の上昇とともに不動産価格も上がる

物価上昇は不動産価格も同様ですので、不動産の資産価値が大幅に下落することは考えにくいでしょう。
また、不動産の資産価値上昇にともない、家賃相場も上昇していくことが予想されます。

 

収入を安定して得られる

不動産投資では、物件購入で長期ローンを利用する人がほとんどです。
そして、物件を長期にわたり保有して不動産経営をするなかで、物件をリノベーションすることもあるでしょう。
不動産投資におけるリノベーション物件は資産価値が高まりますので、安定した家賃収入にもつながります

 

コロナショックでインフレになると予想されている

コロナショックでインフレになると予想されている

コロナショックによる株価の暴落は、記憶に新しいですよね。
この時期には、株券の価値(お金の価値)は下がりました。

 

しかし、同じく現物資産である不動産の価値は上記で解説したように、今までの歴史からみても即座に下がることはないでしょう。
コロナショックは近代でも最大のパンデミックともいわれるほどの出来事なので、今回の見解はあくまでも予想の範疇ではありますが、世界における金融界の歴史的事実をもとに考えると、コロナショックによりインフレとなることが予想されているのです。

 

手持ち資産があるなら不動産投資をするのがおすすめ

手持ち資産があるなら不動産投資をするのがおすすめ

もし貯金など手持ち資産がある場合は、以下の理由により不動産投資に回すことをおすすめします。

 

  • 不動産価格の低迷
  • 「スタグフレーション」にも強い
  • コロナショックで不動産価格は下落の可能性

 

予想されるインフレの到来によって、不動産価格は物価上昇とともに上がるのであれば、今のうちに不動産を購入しておくのが賢明です。

 

スタグフレーション」とは、不況でも物価上昇が続く現象のことで、不動産投資はこのスタグフレーションに強いといわれています。
不況で給与が下がっても、副業としての家賃収入があればローンの返済に困りませんよね。

では、手持ち資産を不動産投資に回す場合、どのようなことを意識すべきなのでしょうか。

 

不動産投資を進めていく際に意識したいこと

不動産投資では、とにかく空室を発生させないことが目標です。
そのため、物件選びでは入居者の確保ができる好立地な物件かどうか、運用中において空室が出た場合の集客プランやサービスにはどんなものがあるのか、という調査は必須でしょう。

 

これらの事柄を一緒にじっくりと考え、提案してくれる不動産投資会社を選ぶことが重要なのです!

 

まとめ

現在、コロナショックにより今後はインフレになると予想されています。
インフレ対策には不動産の購入が適切である、と昔からいわれていますが、その理由にも納得できるものがあります。

 

いま現金で資産を保有するよりも、価値がそれほど大きく変動しない不動産という現物資産にかえる方法が有効だといえるでしょう。

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