【必見】プロパーローンについて知っておこう!概要やメリット・デメリットなど徹底解説します

ローンを組もうとした際、プロパーローンを組んで融資を受ける方が最近増えています
あまり聞きなれない言葉ではありますが、独自の特徴をもっており、うまく活用しながら利用する方も少なくありません。
今回はプロパーローンの主旨から利用に向いている人の特徴など、詳しくご紹介します。

 

保証会社を通さないローン「プロパーローン」

保証会社を利用しないでローンを組むことができるプロパーローンですが、銀行や信用金庫などはこのローンに関する融資条件や審査基準などはとくに公表してはいないため、あまり世間で知られているものではありません。
賃貸用不動産を購入する事業者が主に利用しているものですが、あまり大きく宣伝されることはないため、なじみのない方も多いでしょう。

 

プロパーローンとアパートローンの違いを項目別に比較

賃宅住宅の購入のために利用するローンとして知られているものにアパートローンがあります。
アパートローンについては金融機関のホームページに掲載されていることが多く、ご存知の方も多いのではないでしょうか。


プロパーローンとアパートローンをそれぞれ比較して以下の表にまとめました。

 

アパートローン プロパーローン
貸出用途 賃宅住宅の購入 制限なし(事業用不動産も可)
融資金額 上限下限あり(1億円―5億円以内など) 制限なし(案件による)
保証会社の有無 必要 不要(連帯保証人が必要な場合あり)
金利 金融機関により定められている 案件により異なる
審査にかかる時間や基準 審査基準がはっきりしているため、審査の時間は短い 総合的に判断するため、審査に時間がかかる
自己資金 不要の場合もある ある程度必要

 

貸出用途

アパートローンの場合の貸出用途は、「居住用賃貸不動産の購入」に限定されています。
一方プロパーローンは、融資の際に用途について金融機関と合意が取れれば、事業用不動産など、賃貸用住宅の購入以外にも利用することが可能です。

 

アパートローンは融資条件や審査基準があらかじめ決められているので、パッケージ型といえます。一方、プロパーローンは案件に応じて融資条件が変わるオーダーメイド型の融資といえるでしょう。

 

融資金額と形態

アパートローンは融資金額の上限と下限が決められています。
たとえば、みずほ銀行の場合、融資金額は50万円以上5億円以内(1万円単位)とされています。

 

この金額は金融機関によりますが、上限は1億円から5億円以内としている金融機関が多いようです。
プロパーローンの場合、こういった融資金額の幅は設定されていません

 

保証会社の有無

保証会社はローン利用者の連帯保証人の代わりとなるものなので、もし返済が滞った場合には、ローン利用者の代わりに返済します。
保証会社にもリスクがあるため、保証会社も審査を行います。

 

ローン利用者は保証会社に対して保証金を支払う必要がありますが、アパートローンでは保証会社を指定されるケースも少なくありません。
しかし、プロパーローンでは連帯保証人を立てることが一般的であり、保証会社を利用することはありません

 

金利

アパートローンの金利は金融機関のホームページなどで公表されています。
例として、みずほ銀行のアパートローンは店頭表示金利が変動プランの場合は年2.475%(保証料を前払いした場合)、固定プランでは年2.50%―3.10%です。(2021年1月時点)

 

プロパーローンの金利は公表されておらず、案件により異なります
収益性や事業性を認められリスクが小さいと判断されれば、アパートローンの金利よりも有利な条件で融資を引き出すことも可能です。

 

審査にかかる時間や基準

アパートローンでは、審査の基準が公表されています。
利用者の属性、物件の築年数、立地など基準に満たない項目がひとつでもあると、融資を受けることはできません。

 

プロパーローンでは、案件ごとに総合的に判断されます。
アパートローンの審査基準は標準化されているため審査にかかる時間は短いのに比べて、プロパーローンは長く、決定まで数か月かかることもあります。

 

かかる自己資金

アパートローンの場合、条件によっては自己資金がなくても融資を受けることが可能です。
プロパーローンでは、自己資金が必要とされる場合が多くなります。

 

プロパーローンのメリット

プロパーローンを利用するメリットはどのようなものかどうか、ひとつずつ解説していきます。

 

保証料が不要

保証会社を通さない場合、保証料を払う必要がありません。
たとえば5000万円を30年ローンで融資を受けた場合、保証料0.4%とすると、保証料は約193万円になります。

 

また、その他保証会社に支払う事務手数料も必要です。
保証会社を利用しない場合、その分保証料や事務手数料を節約できるということになります。

 

融資額の上限が決まっていない

たとえばマンションを1棟購入したい場合、アパートローンでは融資金額の上限が決まっているためお金が足りなくなってしまうというトラブルが起こることがあります。
アパートローンの融資枠で足りない場合は、プロパーローンが適当です。

 

金利変動リスクが回避できる

固定金利より変動金利の方が金利は低くなっています。
今は超低金利なので、固定金利を選択することで、今後の金利上昇リスクに備えることが可能です。

 

プロパーローンのデメリット

プロパーローンには多くのメリットがありますが、デメリットもいくつかあります。
デメリットにはどんなものがあるのかどうか、ここから詳しく解説していきます。

 

銀行独自の審査なので厳しい

保証会社を利用しないプロパーローンでは、万が一の場合のリスクを銀行が負うことになります。
銀行としては貸し倒れを避けるために、保証会社を利用する場合よりも厳しく審査することになります。

 

融資期間が短めになることが多い

アパートローンの融資期間は、1年以上~35年以内など長期にわたって組まれています。
一方、プロパーローンでは完済の期間が短くなることが多いようです。

 

連帯保証人が必要【団体信用生命保険に加入しない場合】

プロパーローンは、保証会社を通さない代わりに、連帯保証人を必要とするケースが多くなります
団体信用生命保険への加入は義務付けられていませんが、金融機関としては貸し倒れにならないために、なるべくリスクを抑えたいと考えているからです。

 

プロパーローンが適している人

プロパーローンを組むと、さまざまなメリットを受けられます。
そのメリットを受けやすい方は以下のような人になります。

 

・すでに不動産投資で収益を上げている
不動産投資の実績がある人は、事業計画が認められやすくなります。

・自己資金を多く準備できる
自己資金を多く準備できる人は、審査に有利です。

・属性が高い
上場企業に勤めている方や年収が高い場合も審査に通りやすくなります。

・購入予定の物件の収益性が高い
購入予定の物件でしっかり収益が出る場合は、事業のリスクが低いと考えられます。

 

また、アパートローンが適しているのは次のような方々です。

 

  • 自己資金がほとんどない人
  • 不動産投資の経験がない人
  • 早くローンを組みたい人

 

自己資金が少ない、投資初心者の方などは、アパートローンのほうを組んでみるとよいでしょう。

 

プロパーローンの活用方法

アパートローンの基準に満たない場合でも、プロパーローンの審査に通る場合があります。
金融機関に事業計画をしっかりと提示して採算性を認めてもらうことができれば、アパートローンより有利な条件で融資を受けることができます。

 

融資を活用するために、不動産投資についてしっかり勉強することが大切です。

 

プロパーローン審査が通りやすくなる方法は?

プロパーローンの審査が通りやすくなるためには、どのような方法があるのでしょうか。
いくつかありますので、それぞれ見ていきましょう。

 

融資を受ける人の信用度が高い

仮に不動産投資で計画通りに収益が出ない場合でも、融資を受ける人の信用度が高ければ貸し倒れのリスクは軽減できます

 

信用度の高い人の例として、上場企業に勤務している人や勤務年数が長い人などが挙げられます。
また、医師や弁護士など高収入につながる資格をもっている人や年収が高い人、実家に資産がある人なども同様にあてはまりますので、アピールできるポイントはもれなく抑えておくといいでしょう。

 

自己資金が多い

自己資金が多いことで不動産投資のリスクを軽減させることができます。
また、まとまった自己資金が用意できることで、信用度も高まります。

 

購入予定の物件の収益性が高い

購入予定の物件の収益性が高いということは、貸し倒れのリスクが低くなるため、審査に通りやすくなります。
収益性の高い物件とは、家賃収入を物件価格で割った表面利回りや諸経費を考慮した実質利回りが高い物件、あるいは立地がよいなど将来の値上がりが見込める物件です。

 

物件選びは、不動産投資の成功を左右する、とても重要な要素といえるでしょう。

 

まとめ

プロパーローンを扱う金融機関によって融資条件や審査基準は異なります。
不動産投資を行ううえで、より有利な条件の融資を引き出すことはとても重要な要素であり、自分にあったものを選ぶことが大切です。

 

アパートローンの基準に満たないからといってすぐに諦めずに、プロパーローンも含めていろいろな可能性を検討することが大切です。不動産投資で成功したいと考えるならば、リスクを考慮しつつ、何度失敗しても諦めないでチャレンジしてみましょう。

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